Aus diesen Gründen erwirbt Warren Buffett mit Berkshire Hathaway keine Immobilien

• Buffett kauft keine Immobilien, lediglich Investments in REITs
• Besitz von Immobilien widerspricht in mehreren Punkten Investmentstrategie von Berkshire Hathaway
• Munger: Immobilien wären "mieses Investment" für Firmen wie Berkshire

Immobilien erwirtschaften, sofern sich nicht selbst bewohnt werden, konstante Mieteinnahmen und bieten zudem ein hohes Gewinnpotenzial durch Wertsteigerungen. Dennoch besitzt der Starinvestor Warren Buffett lediglich einige Hektar Ackerland sowie sein eigenes Wohnhaus in Omaha. Dieses kaufte er bereits 1958 für damals 31'500 US-Dollar, 2022 war es laut Daten des Online-Immobilienmarktplatzes Zillow geschätzt rund 1,24 Millionen US-Dollar wert. Das langfristige Wertsteigerungspotenzial von Immobilien kennt Buffett somit aus erster Hand - und bezeichnete den Kauf des eigenen Hauses im Aktionärsbrief aus dem Jahr 2010 sogar als eines der besten Investments, das er je getätigt habe. Trotzdem besitzen weder er noch seine Investment-Holding Berkshire Hathaway weitere Immobilien. Das hat mehrere Gründe.

Immobilienbesitz kein Investment, sondern Business

Der Besitz und die Verwaltung von eigenen Immobilien benötigt viel Zeit und ist somit eher als Geschäft anzusehen statt als Investment. Immobilienbesitzer müssen sehr aktiv sein, etwa um neue Mieter zu finden oder die Gebäude instand zu halten, und sind dabei immer wieder mit Ausgaben beispielsweise für Reparaturen oder Grundsteuer konfrontiert, die die regelmässigen Einnahmen schmälern. Laut "Benzinga" sind die "Renditen, die durch den Besitz von Immobilien erzielt werden, [...] ein direktes Ergebnis der Zeit, der Energie und des Geldes, die in sie investiert werden". Warren Buffett sieht sich jedoch in erster Linie als Investor und lässt nach einer getätigten Investition in der Regel sein Geld für sich arbeiten, ohne sich allzu sehr ins operative Geschäft der jeweiligen Firmen einzumischen.

Das macht Immobilien für Berkshire Hathaway zu einer ungeeigneten Geldanlage

Bei dem Aktionärstreffen von Berkshire Hathaway im Jahr 2002 nannten Warren Buffett und der inzwischen verstorbene, damalige Berkshire-Vize Charlie Munger zudem einige weitere Gründe, die für sie gegen einen direkten Kauf von Immobilien sprechen. So äusserte das Orakel von Omaha die Meinung, dass Immobilien "tendenziell genauer bepreist werden - insbesondere höher entwickelte Immobilien" und es daher schwierig sei, "Immobilien mit falschem Preis zu finden". Ein essenzieller Bestandteil von Buffetts Anlagestrategie ist es jedoch, Assets zu finden, die vom Markt unterbewertet werden. Da der Immobilienmarkt nach seinen Aussagen jedoch offenbar effizienter ist als der Aktienmarkt, gibt es solche Schnäppchen dort schlicht und einfach nicht.

Zudem betonte der legendäre Investor mehrfach, dass er bei Investitionen innerhalb seines "Circle of Competence" bleibe - ein Grund, warum er erst recht spät bei Apple eingestiegen ist, das sich mittlerweile jedoch zu seinem Lieblingsinvestment entwickelt hat. Ausserdem achtet Buffett bei seinen Investitionen auch darauf, dass das entsprechende Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil in Form eines "Burggrabens" (engl. moat) bietet. Im Immobilienbereich fehlten Buffett und Munger aber anscheinend diese beiden Voraussetzungen. "Wir haben keinen Wettbewerbsvorteil gegenüber Immobilieninvestoren in der Branche und hätten dies auch nicht, wenn wir als Partnerschaft mit unserem eigenen Geld operieren würden", sagte Munger 2002 beim Aktionärstreffen in Omaha. Die Stärken der beiden erfolgreichen Investoren lägen laut "Finanztrends" eben vor allem in der Analyse des Werts zukünftiger Unternehmens-Cashflows, und nicht in der Analyse der Wertentwicklung von Grundstücken und Gebäuden.

Zudem gibt es noch einen grossen Nachteil, den Berkshire Hathaway auf sich nehmen müsste, wenn die Investmentgesellschaft Immobilien kaufen würde. Denn auf die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie müsste die Holding Körperschaftssteuer zahlen. "Wenn Sie als steuerpflichtiges Unternehmen wie das unsere tätig sind […], haben Sie eine ganze Reihe von Körperschaftssteuern zwischen den Immobilieneinkünften und der Verwendung der Einkünfte durch die Personen, die die Immobilien besitzen", so Munger 2002. "Immobilien sind naturgemäss für Personen, die nach Unterkapitel C des Körperschaftsgesetzes besteuert werden, eine sehr miese Geldanlage", fasste der Berkshire-Vize die Situation noch einmal prägnant zusammen.

So investiert Warren Buffett dennoch in Immobilien

Selbst keine Immobilien zu kaufen, bedeutet jedoch nicht, einem Investment in Immobilien völlig abgeneigt zu sein. Denn Buffett investiert mit Berkshire Hathaway beispielsweise über REITs - Real Estate Investment Trusts - in den Immobiliensektor. So stieg er etwa 2017 in grossem Stil bei dem REIT STORE Capital ein. REITs bieten ein passives Immobilieninvestment, bei dem die Anleger keine Verwaltungsaufgaben übernehmen müssen und trotzdem von der Wertentwicklung eines grossen Immobilienportfolios profitieren können. Auch steuerlich werden REITs anders behandelt als "normale" Unternehmen, so dass der von Munger im Hinblick auf die Besteuerung geäusserte wirtschaftliche Nachteil für Berkshire Hathaway auf einen REIT nicht zutrifft. Laut "Benzinga" sind REITs zudem gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten - was sie für Buffett besonders attraktiv machen dürfte.

Zudem besitzt Buffets Investmentgesellschaft mit Berkshire Hathaway HomeServices auch einen eigenen Immobilienarm. Auch dieser investiert jedoch nicht direkt in Immobilien, sondern bietet Dienstleistungen für Wohnimmobilien an, wie etwa einen Maklerservice, Beratungen, Immobilienbewertungen und andere Marktdaten, und ist zudem im Geschäft mit Immobilienkrediten und -versicherungen aktiv.

Redaktion finanzen.ch