Immobilien-ETFs, REITs und Fonds im Vergleich: So investieren Sie richtig

• Immobilien-ETFs bieten Risikostreuung
• REITs bieten hohe Ausschüttungen, sind aber schwankungsanfälliger
• Im Vergleich zu Direktkäufen günstigerer Einstieg

Immobilien-ETFs

Klassische ETFs bilden einen Index ab. Sie versuchen, die Marktperformance nachzubilden, indem sie die gleichen Wertpapiere im gleichen Verhältnis wie der Referenzindex halten. So hält ein ETF, der den S&P 500 abbildet, zum Beispiel Aktien aller 500 börsennotierten Unternehmen, die proportional zur Marktkapitalisierung gewichtet werden.

Neben ETFs auf bekannte Indizes wie den S&P 500, den MSCI World oder Dividenden-ETFs, nachhaltige ETFs etc. gibt es auch Immobilien ETFs. Diese enthalten Aktien von börsennotierten Unternehmen aus dem Immobiliensektor, wie Wohnungsbaugesellschaften oder Immobilienverwalter. Sie bieten die Möglichkeit, das Risiko bei einem Immobilien-Investment zu streuen, weil es sich auf viele Unternehmen verteilt.

REITs im Fokus

Viele Immobilien-ETFs enthalten jedoch nicht nur Aktien von herkömmlichen Aktiengesellschaften aus der Immobilienbranche, sondern auch REITs. REITs (Real Estate Investment Trusts - zu Deutsch: Immobilien-Investmentgesellschaften) sind börsennotierte Gesellschaften, die breit gestreut in Immobilien, Grundstücke und Beteiligungen investieren. Es gibt drei verschiedene Arten von REITs: Equity-REITs (Unternehmen, die Immobilien besitzen), Mortgage-REITs (Unternehmen, die sich mit der Finanzierung von Immobilien befassen) und Hybrid-REITs (eine Mischung aus den vorherigen beiden Formen).

Während REITs international schon vor geraumer Zeit etabliert haben, sind sie in Deutschland erst seit 2007 mit Einschränkungen zugelassen. So sind zum Beispiel reine Wohnimmobilien vom Investment ausgeschlossen, es sei denn, das Objekt wird zu mehr als 50 Prozent gewerblich genutzt. Die Schweiz kennt diese Gesellschaftsform derweil noch nicht, da der gesetzgeberische Rahmen fehlt, wie cash.ch berichtet. REITs können aber an ausländischen Börsen gehandelt werden.

Immobilien ETFs mit REITs und REIT-ETFs

Am ETF-Markt gibt es sowohl Immobilien-ETFs, die REITs enthalten als auch REIT-ETFs, die ausschliesslich REITs enthalten. Laut VanEck gibt es zwei Arten von REIT-ETFs, die wiederum verschiedene Untertypen umfassen: breit angelegte REIT-ETFs, die ein breitgefächertes Portfolio von REITs anbieten, und sektorspezifische REIT-ETFs, die sich auf bestimmte Teilbereiche konzentrieren - hier unterscheidet man bei VanEck zwischen Wohn-REIT-ETFs, Büro-REIT-ETFs, Industrie-REIT-ETFs, Hotel-REIT-ETFs, Gesundheits-REIT-ETFs, Einzelhandel-REIT-ETFs. Laut dem Vermögensverwalter existieren in Europa - im Gegensatz zu den USA - jedoch keine ETFs, die ausschliesslich in REITs investieren. Grund sei das uneinheitliche REIT-System in Europa, das durch nationale Unterschiede geprägt sei. Daher würden europäische Immobilien-ETFs auf eine Mischung aus REITs und anderen Immobilienaktien setzen - ein reiner REIT-ETF würde sonst viele attraktive Werte aussen vor lassen.

Chancen und Risiken

REITs sind schwankungsanfälliger und gelten daher als risikoreicher. Daneben gibt es ein gewisses Fremdwährungsrisiko, da REIT-ETFs ganz oder teilweise in Wertpapieren anlegen, die auf Fremdwährungen lauten. Ein weiteres Risiko stellt die Branchen- oder Sektor-Konzentration dar. Im Gegenzug bieten REITs Anlegern jedoch auch einige Vorteile. So bieten sie höhere Renditechancen, da sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, "mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Anteilseigner auszuschütten", wie VanEck betont. Zudem bieten viele REITs Liquidität von Aktien, da sie an grossen Börsen gehandelt werden. Mit REITs ist zudem eine Diversifizierung im Anlageportfolio mit Engagement in verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes möglich. Ein weiterer Vorteil ist die Verwaltung - in der Regel von erfahrenen Immobilienfachleuten.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Derweil gibt es auch die Möglichkeit über offene oder geschlossene Immobilienfonds in Immobilien zu investieren. Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Immobilien und richten sich auch an Privatanleger, die nicht direkt in eigene Objekte investieren möchten. Durch das Vermieten, Verpachten oder den Verkauf der Immobilien kann eine Rendite erzielt werden, die gegebenenfalls einmal jährlich an Anleger ausgeschüttet wird. Aufgrund ihres stabilen Charakters gelten offene Immobilienfonds als konservative, risikoarme Geldanlage mit kontinuierlichen Erträgen.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger bei geschlossenen Fonds begrenzt. Nach dem Verkauf aller Anteile wird der Fonds geschlossen und das Immobilienprojekt umgesetzt. Investoren werden dabei zu Miteigentümern. Das kann - je nach Fondsstruktur - mit einer Haftung über das eingesetzte Kapital hinaus verbunden sein. Geschlossene Fonds konzentrieren sich meist auf ein einzelnes Objekt. Ein vorzeitiger Verkauf der Anteile ist schwierig, vorgesehen ist in der Regel eine Haltedauer bis zum Laufzeitende. Die Rendite ergibt sich aus Mieteinnahmen und einem möglichen Verkaufserlös. Trotz teils hoher Gewinnversprechen gilt diese Anlageform als deutlich risikoreicher als offene Immobilienfonds.

Immobilienkauf vs. Immobilienfonds und Immobilien-ETFs

Neben Immobilienfonds und Immobilien-ETFs bleibt natürlich auch der direkte Immobilienkauf eine klassische Form des Investments in Immobilien. Erträge lassen sich hier zum Beispiel durch Vermietung oder einen Verkauf mit Gewinn bei gestiegenen Immobilienpreisen erzielen. Allerdings bedeutet ein Immobilienkauf häufig natürlich auch eine grosse Investition, während bei einer Geldanlage in Immobilien-ETFs oder Immobilienfonds auch geringe Investitionen möglich sind. Zudem streuen Immobilienfonds und Immobilien-ETFs das Risiko breiter, da Anleger in mehrere Titel investieren. Immobilien-ETFs bieten zudem den Vorteil, dass sie an der Börse gehandelt werden und somit leichter zu verkaufen sind als eine Immobilie. Daneben sind die Gebühren für den Kauf von Immobilien-ETFs geringer als die Nebenkosten beim Immobilienkauf - und häufig auch geringer als bei aktiv gehandelten Immobilienfonds.

Immobilien-ETFs können also eine sinnvolle Geldanlage sein. Anleger können mit diesen ihr Risiko streuen, weil sie in viele verschiedene Unternehmen aus der Immobilienbranche investieren. Allerdings gibt es auch bei dieser Form der Anlage einiges zu beachten.

Redaktion finanzen.ch

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